世茂的“野心”:半年并购:财经新闻:新增1800亿货值,负债增三

财经新闻 2019-08-3189未知admin

  原标题:世茂的“野心”:半年并购新增1800亿货值,负债增三成,欲分拆资产上市

  世茂距离2100亿目标又近了一步。

  近日,世茂房地产(下称:世茂)披露了上半年未经审核营运数据。截至2019年6月30日,世茂半年累计实现合约销售金额1003.4亿元,同比增长39%;合约销售面积555.9万平方米,同比增长23%。克而瑞发布的2019年上半年房企销售排行榜中,世茂位于第12位。

  虽然排名较上年有所下滑,世茂总裁许世坛的信心依然不减。中期业绩会上,许世坛表示:“我们的增速远超过行业平均值,今年前20房企平均增速只有12%,我们达到39%,全年的增速有望超过40%。”

  下半年,世茂可推货值约3000亿元,其中80%位于一二线和强三四线城市。许世坛表示,去化率只要达到37%,就能轻松达成今年全年目标,不过预估去化率至少在50%以上。按此计算,世茂全年销售突破2500亿不无可能。

  凶猛增长源于世茂近几年在并购拿地方面的弯道超车。自年初许世坛从父亲手中接过世茂总裁的帅印,世茂并购热情愈加高涨。

  七成拿地源自并购

  中期报告显示,上半年世茂共获地60块,新增土储面积约1412万平方米,权益货值约为2500亿。其中,世茂通过并购新增的货值约为1800亿元。

  众多并购交易中,世茂屡次为陷入流动危机的福建同乡泰禾集团扮演白衣骑士。财经新闻

  今年5月,世茂以39.72亿元收购泰禾集团名下三家项目公司部分股权,其中包括广州增城项目公司51%股权。广州增城项目公司正是泰禾集团招牌院子系物业项目“广州院子”的项目开发商。

  在此之前,世茂已将泰禾集团位于南昌、漳州、财经新闻杭州三地的6家子公司的部分股权收入囊中,再算上世茂收购的南昌茵梦湖酒店51%股权,世茂前前后后一共向泰禾交易了73.40亿元。

  8月12日晚间,泰禾集团再发公告,将7月刚刚收购的杭州富阳项目公司30%股权转让给世茂子公司厦门傲祺企业管理有限公司,总交易价格为1.99亿元。据悉,泰禾集团曾以6.94亿元从野风集团手中拿下杭州该项目公司全部股权。

  许世坛在接受媒体采访时将与泰禾的合作称为“强强联手”。在世茂看来,对比现在的地价,泰禾之前拿到的项目相对而言仍具优势。“至于他们的负债多不多,财经新闻其实和我们也没有多大关系,而世茂在资金和融资方面比较有优势,我们和泰禾也算是强强联合。”

  世茂的目光还盯上了与泰禾一样面临流动性风险的粤泰股份。

  6月9日,粤泰股份发布公告,宣布将旗下5个项目的部分股权转让给世茂系子公司,交易对价总计63.97亿元。

  世茂此前曾公开表示,其对接盘项目的要求较高,除了合作的企业都具有一定实力外,目标项目的预期利率最起码要达到10%。

  话虽如此,外界对于世茂半年来接盘的项目仍有疑惑。土拍的价格连日走高,性价比高的项目势必会引起多家地产公司的争夺,剩余项目的资产质量值难有保证。

  有知情人士称,世茂收购的部分项目十分复杂,即使有世茂介入,一时半会也很难开发。公开资料显示,世茂接盘的部分项目股权、债权关系复杂,面临履约纠纷危险。

  以粤泰股份同世茂的交易为例,粤泰股份曾于2019年4月24日与北方国际信托股份有限公司签署《全面合作协议》,北方信托拟对粤泰股份名下五个项目(包括粤泰此次出售给世茂的三个项目)通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48亿元。

  粤泰提示了上述风险:“目前公司并未就该五个项目的融资合作与北方信托签署相关协议。本次项目公司出售并由交易对方操盘后预计会影响北方信托就上述项目的后续融资合作。”

  粤泰股份还在公告中披露了另一则风险。淮南公园天鹅湾和洞天天鹅湾两个项目公司各10%的股权被安徽江龙投资有限公司持有,安徽江龙并未对这次交易发表放弃优先受让权之声明。“如安徽江龙对本次交易不放弃并行使其优先受让权,则有可能导致本次交易失败。”

  半数土储底价接盘,冲击规模屯万亿货值

  外界将世茂近两年的突然发力解读为世茂欲“重回前十”的讯号。中期业绩发布会上,面对记者有关“重回前十”的提问,许世坛回应道:“内部没这种想法,这给世茂很大的压力,主要看市场最终的情况。”

  市场最终呈现的情况有些戏剧,虽然世茂的增速在前二十名房企中居于前列,其销售规模排行反而下降一名,至第12位。上一位的招商蛇口合约销售额仅比世茂高出8亿。发布会上许世坛直言,“有些企业老是盯着我们,老是比我们多一点点,世茂房地产没有这个想法。”

  嘴里说着不在乎排名的世茂,冲规模动作不减。

  世茂2018年年报显示,2018年世茂累计合约销售金额人民币1761.5亿元,同比上升75%,整体可售货值去化率为65%,一年以上库存占比从2017年底的53%降至29%。

  世茂为什么突然提速?

  时光回溯,世茂上一次高光时刻还停留在2013年和2014年。两年间,世茂分别以670亿和707.8亿元的销售额位居行业第9和第8位。

  2013年,许世坛提出了“高周转、快去化”的开发模式,将开发周期缩减了三成,变为9到12个月。此举虽然让世茂积压的库存被快速出清,却埋下隐患。盲目复制,缺少质量监控让世茂吃了大亏。

  2014年,世茂的发展速度开始下落,原本定下的800亿销售目标仅完成了88%。彼时的世茂董事长许荣茂曾反思道,“我们前两年增速太快,负债太高,库存太多,利息也上去了,工程质量也没控制住。”

  世茂花了2015和2016两年时间消化此前盲目扩张带来的副作用,同期的其他房企已经踏着新一轮房地产涨潮将世茂甩在身后。世茂排名跌出前十行列,迅速滑落至20名左右。

  2017年,世茂选择重新发力。

  公开数据显示,2017年世茂在18个城市获取土地,其中三四线年,世茂的发力意图更为明显。

  这一年中,世茂在43个城市新增96幅地块,新增建筑面积1615万平方米,同比增长52.4%。其中三四线月底,世茂权益前土地储备约6407万平方米,同比增长24%,土储货值超10500亿。

  “前几年有些开发商是卖多少钱买多少地,负现金流很大,风险很大,现在可能有一些已经尝到苦果了,可能都在转让一些项目。”世茂高管们的言语中透露出的信息,让世茂逆周期的拿地策略逐渐明朗。

  公开资料显示,世茂2018年新增地块中,其通过底价拿地的比例约占48%,平均拿地成本为5099元/平方米。世茂最新披露的信息显示,当期,世茂每平米销售均价已超18000元。

  不过,随着棚改逐渐降温,三四线城市逐渐平稳,世茂此时加注依然显得有些姗姗来迟。

  负债走高,推动旗下物业、酒店板块上市

  2019年中期报告显示,截至报告期末,世茂负债总额约3046.60亿元,同比增长32.46%。其中,流动负债总额约2142.72亿元,非流动负债总额约903.88亿元,资产负债率约73.25%,同期增长4个百分点。继2018年上升0.5个百分点后,今年上半年,世茂集团的净负债率再次小幅上升,至59.6%。

  今年2月,世茂公告发行10亿美元优先票据,票据于2024年到期,利率为6.125%;5月,世茂在内地的子公司世茂建设132亿发债申请获得核准;7月,世茂又发行10亿美元于2026年到期的优先票据,利率5.60%。金融环境不断变化的当下,世茂发行的几笔外债均存在外汇风险。

  截至2019年6月底,世茂账面现金余额约为522.34亿元,未动用银行及金融机构融资额度约400亿元。同期,世茂一年内待偿借款总额约为320.56亿元,偿债压力不大。世茂还提及,集团尚有未动用银行及金融机构融资额度约400亿元,

  业绩发布会上,许世坛透露,世茂的拿地投资划定了安全线,总投资金额不超回款额的50%。拿地方面逐渐保守的许世坛将列车改道。再度提及2021年要分拆酒店、物业单独上市。介时,世茂集团的A+H股格局将加入两大新动力:酒店,以及正处风口的物业管理。

  谈及为何选在2021年上市,许世坛透露,主要是估值问题。许世坛表示,目前世茂的酒店、物业项目处于高速增长阶段。以酒店为例,今年世茂的酒店业务是20多亿元的营业额,明年集团希望能超过30亿元,后年希望超过40亿元。

  “我相信第一名的毛利,再加上金额足够大,那上市的时候应该估值会好一点,否则今年就可以上,它不存在甚么障碍,另外,物业也是一样。”许世坛补充道。

  8月5日,世茂在上海举行发布会,宣布将世茂物业更名世茂服务。据悉,截至2019年7月,世茂服务进驻城市50余个,签约管理面积1亿平方米,服务业主约240万人。(文/黄海)

  

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